Σύνοψη: Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι οι διατάξεις του άρθρου 110 παρ. 3 του ν. 4495/2017, που επιτρέπουν υπό προϋποθέσεις την τακτοποίηση αυθαιρέτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί αμετάκλητα, προσκρούουν σε βασικές συνταγματικές αρχές. Η απόφαση 2233/2025 του Ε΄ Τμήματος συνδέει το ζήτημα με τη διάκριση των λειτουργιών, την υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης προς τις δικαστικές αποφάσεις και την αποτελεσματική δικαστική προστασία. Η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια λόγω σπουδαιότητας.
———–
Αναλυτικά…
Το ΣτΕ αμφισβητεί τη νομοθετική «δεύτερη ευκαιρία» στα αυθαίρετα
Νέα δεδομένα δημιουργεί για την πολεοδομική νομοθεσία η απόφαση 2233/2025 του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την οποία τίθεται υπό σοβαρή συνταγματική αμφισβήτηση η δυνατότητα τακτοποίησης κτισμάτων όταν η οικοδομική άδεια πάνω στην οποία ανεγέρθηκαν έχει προηγουμένως ακυρωθεί από δικαστήριο.
Η κρίση του ΣτΕ δεν αφορά τη συνήθη περίπτωση αυθαιρέτου, αλλά μια πολύ πιο σύνθετη κατηγορία: κτίρια που ανεγέρθηκαν αρχικά με διοικητική άδεια, η οποία αργότερα ακυρώθηκε αμετάκλητα. Ο ν. 4495/2017 επιχείρησε να δώσει λύση σε αυτές τις περιπτώσεις, προβλέποντας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις τη δυνατότητα υπαγωγής τους στο καθεστώς τακτοποίησης.
Ωστόσο, ακριβώς αυτή η νομοθετική επιλογή βρίσκεται πλέον στο μικροσκόπιο της Δικαιοσύνης.
Τι προβλέπει ο ν. 4495/2017
Το άρθρο 110 του νόμου προβλέπει, κατ’ εξαίρεση, δυνατότητα υπαγωγής όταν η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα, εφόσον δεν είχαν χρησιμοποιηθεί ψευδή ή αναληθή στοιχεία και συντρέχει μία από συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Μεταξύ άλλων, η ρύθμιση καλύπτει περιπτώσεις όπου η άδεια στηρίχθηκε σε κανόνες που μεταγενέστερα κρίθηκαν αντίθετοι σε ανώτερης ισχύος κανόνα δικαίου ή σε πολεοδομική πρακτική που αργότερα κρίθηκε μη νόμιμη. Προβλέπεται επίσης δυνατότητα υπαγωγής όταν η ακύρωση οφειλόταν σε τυπικούς λόγους ή όταν η πολεοδομική πλημμέλεια μπορούσε να διορθωθεί με άδεια νομιμοποίησης.
Η λογική του νομοθέτη ήταν να μη βρεθούν σε δυσμενέστερη θέση ιδιοκτήτες που είχαν ενεργήσει βάσει διοικητικής άδειας, χωρίς δική τους υπαιτιότητα.
Το ΣτΕ, όμως, εξετάζει το ζήτημα από διαφορετική θεσμική αφετηρία.
Όταν η δικαστική ακύρωση δεν μπορεί να παρακάμπτεται
Κατά την πλειοψηφία του Ε΄ Τμήματος, η νομοθετική ρύθμιση δεν μπορεί να αντιμετωπίζει την ακύρωση μιας οικοδομικής άδειας σαν να μην μεσολάβησε ποτέ δικαστική κρίση.
Το κρίσιμο σημείο είναι η αρχή της διάκρισης των λειτουργιών και, κυρίως, η υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται προς τις ακυρωτικές αποφάσεις. Παράλληλα, τίθεται ζήτημα αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας: εάν ένα κτίσμα που αποτέλεσε αντικείμενο δικαστικής ακύρωσης μπορεί στη συνέχεια να διατηρηθεί μέσω μιας γενικής νομοθετικής ρύθμισης, τότε το πρακτικό αποτέλεσμα της δικαστικής απόφασης αποδυναμώνεται.
Το ΣτΕ επισημαίνει, μάλιστα, ότι μια τέτοια ρύθμιση μπορεί να ισοδυναμεί με έμμεση αναβίωση οικοδομικής άδειας που έχει ήδη ακυρωθεί.
Η υπόθεση της Σύρου
Η συγκεκριμένη υπόθεση αφορά τριώροφη οικοδομή στην Ερμούπολη της Σύρου. Μεταξύ των επίμαχων πράξεων ήταν η υπαγωγή της κατασκευής στον ν. 4495/2017 και η έγκριση εργασιών αποπεράτωσης αυθαιρέτων κατασκευών.
Το Ε΄ Τμήμα έκρινε ότι η επίμαχη νομοθετική βάση δεν είναι συμβατή με τα άρθρα 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 του Συντάγματος και, λόγω της σημασίας του ζητήματος, παρέπεμψε την υπόθεση στην Ολομέλεια.
Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερο βάρος, καθώς δεν πρόκειται απλώς για διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και πολεοδομικών αρχών. Αγγίζει το ευρύτερο ερώτημα για το μέχρι πού μπορεί να φτάσει ο νομοθέτης όταν μια διοικητική πράξη έχει ήδη ακυρωθεί από τα δικαστήρια.
Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων
Η υπόθεση έχει και οικονομική διάσταση. Η πολεοδομική νομιμότητα αποτελεί κρίσιμο στοιχείο για την αξία, τη μεταβίβαση και τη χρηματοδότηση ενός ακινήτου. Οποιαδήποτε αβεβαιότητα ως προς το αν ένα κτίσμα μπορεί να διατηρηθεί επηρεάζει όχι μόνο τον ιδιοκτήτη αλλά και την ασφάλεια των συναλλαγών.
Γι’ αυτό και η τελική κρίση της Ολομέλειας αναμένεται με ενδιαφέρον από ιδιοκτήτες, μηχανικούς, συμβολαιογράφους και την αγορά ακινήτων. Το ζητούμενο δεν είναι μόνο εάν θα διατηρηθούν συγκεκριμένα κτίσματα, αλλά ποιο θα είναι το θεσμικό πλαίσιο για τις περιπτώσεις όπου η διοικητική άδεια έχει ακυρωθεί και η Πολιτεία επιχειρεί εκ των υστέρων να ρυθμίσει την τύχη της κατασκευής.
Η ίδια η νομολογία του ΣτΕ έχει ήδη αντιμετωπίσει ανάλογες νομοθετικές απόπειρες στο παρελθόν, γεγονός που προσδίδει στη σημερινή υπόθεση ευρύτερη συνέχεια. (για να δείτε την ανακοίνωση του ΣτΕ για την νομική θέση του Ε’ Τμήματος για το θέμα κάντε κλικ εδώ)
Το επόμενο κρίσιμο βήμα
Η απόφαση 2233/2025 δεν αποτελεί τελική κρίση της Ολομέλειας. Αυτό είναι κρίσιμο για την αποτύπωση της πραγματικής έκτασης των συνεπειών της.
Το Ε΄ Τμήμα έκρινε ότι οι επίμαχες διατάξεις των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 110 είναι ανίσχυρες, αλλά παρέπεμψε το ζήτημα στην Ολομέλεια λόγω σπουδαιότητας.
Επομένως, το επόμενο δικαστικό βήμα θα καθορίσει εάν και υπό ποιους όρους μπορεί να υπάρξει νομοθετική λύση για κτίσματα που βρέθηκαν σε πολεοδομική εκκρεμότητα μετά την ακύρωση της άδειάς τους.
Συνολικά…
Η ουσία της υπόθεσης ξεπερνά την «τακτοποίηση αυθαιρέτων». Το Συμβούλιο της Επικρατείας θέτει ένα καθαρό θεσμικό όριο: η μεταγενέστερη νομοθετική ρύθμιση δεν μπορεί να αγνοεί το αποτέλεσμα μιας δικαστικής απόφασης που έχει ήδη ακυρώσει οικοδομική άδεια.
Παράλληλα, το δικαστήριο αναγνωρίζει ότι η Πολιτεία έχει εύλογο συμφέρον να αντιμετωπίσει περιπτώσεις ιδιοκτητών που δεν ευθύνονται για την ακύρωση της άδειάς τους. Το κρίσιμο, επομένως, δεν είναι εάν θα υπάρξει λύση, αλλά εάν αυτή θα στηρίζεται σε εξατομικευμένη πολεοδομική κρίση και θα σέβεται ταυτόχρονα τη δικαστική προστασία, τη διάκριση των λειτουργιών και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος.
Η τελική απάντηση ανήκει πλέον στην Ολομέλεια του ΣτΕ.
