Σύνοψη
- Το Α’ Τμήμα του ΣτΕ (αποφάσεις 1177/2026 και 1281/2026) αναγνωρίζει δικαίωμα αποζημίωσης σε ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες και εργολάβους για παράνομες πράξεις της διοίκησης σε παραρεμάτιες περιοχές.
- Η χορήγηση άδειας δόμησης ή πράξης τακτοποίησης με απλή «προσωρινή οριοθέτηση» κρίθηκε παράνομη και αντίθετη προς το άρθρο 6 του ν. 880/1979 και το Σύνταγμα.
- Το δικαστήριο αποσαφήνισε ότι οι πολεοδομικοί κανόνες για τα ρέματα δεν εξυπηρετούν μόνο το δημόσιο συμφέρον, αλλά προστατεύουν παράλληλα και τα ατομικά δικαιώματα των πολιτών.
- Η νομολογιακή αυτή μεταστροφή ανοίγει τον δρόμο για σοβαρές οικονομικές διεκδικήσεις κατά ΟΤΑ και ελληνικού Δημοσίου, επιβάλλοντας επιτάχυνση των διαδικασιών οριοθέτησης.
————–
Αναλυτικά…
Απόφαση ΣτΕ, τομή στη νομολογία για τις παραρεμάτιες περιοχές
Σε μια κομβική μεταβολή του τρόπου με τον οποίο κατανέμεται το οικονομικό βάρος των διοικητικών σφαλμάτων προχώρησε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το Α’ Τμήμα του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου, με τις αποφάσεις 1177 και 1281 του 2026, έκρινε ότι οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, καθώς και το κεντρικό κράτος, υποχρεούνται να αποζημιώνουν ιδιοκτήτες και εργολάβους για τη ζημία που υφίστανται εξαιτίας της έκδοσης παράνομων οικοδομικών αδειών σε παραρεμάτια οικόπεδα.
Η κρίση αυτή έρχεται να ανατρέψει τη μέχρι σήμερα συνήθη δικαστική πρακτική των διοικητικών εφετείων. Μέχρι πρότινος, τα δικαστήρια απέρριπταν παρόμοιες αγωγές αποζημίωσης με το σκεπτικό ότι η νομοθεσία περί ρεμάτων αποσκοπεί αποκλειστικά στη διασφάλιση του γενικού δημόσιου συμφέροντος, αποστερώντας από τους διοικούμενους κάθε δικαίωμα οικονομικής αποκατάστασης.
- Το νομικό σκεπτικό και η κατάρριψη των «προσωρινών» γραμμών
Στον πυρήνα της δικαστικής απόφασης βρίσκεται η ερμηνεία των άρθρων 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα (Εισ.Ν.Α.Κ.) σε συνδυασμό με το άρθρο 24 του Συντάγματος και το άρθρο 6 του νόμου 880/1979. Το ΣτΕ υπογράμμισε ότι καμία οικοδομική δραστηριότητα, πράξη τακτοποίησης ή αναλογισμός αποζημίωσης δεν επιτρέπεται νόμιμα σε παραρεμάτια έκταση εντός ρυμοτομικού σχεδίου, εφόσον δεν έχει προηγηθεί η οριστική και ολοκληρωμένη οριοθέτηση του υδατορέματος.
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η επισήμανση ότι οι πράξεις «προσωρινής οριοθέτησης» που εκδίδονταν επί σειρά ετών βάσει του Κτιριοδομικού Κανονισμού (άρθρο 6 παρ. 2) στερούνταν νομοθετικής εξουσιοδότησης. Ως εκ τούτου, η έκδοση αδειών επί τέτοιων επισφαλών πράξεων συνιστά παράνομη συμπεριφορά των πολεοδομικών οργάνων, γεννώντας άμεση υποχρέωση αποζημίωσης.
- Διττή προστασία: Δημόσιο περιβάλλον και ατομικό συμφέρον
Το ανώτατο δικαστήριο αποσαφήνισε ότι οι περιβαλλοντικοί και πολεοδομικοί κανόνες έχουν διττό χαρακτήρα. Προστατεύουν αδιαμφισβήτητα το φυσικό περιβάλλον, την υγιεινή και την ασφάλεια των περιοίκων, αλλά ταυτόχρονα διασφαλίζουν το δικαίωμα του πολίτη να οικοδομεί νόμιμα και ασφαλώς.
Όταν η διοίκηση παραπλανά τον ιδιώτη εκδίδοντας έγκυρη φαινομενικά άδεια την οποία εκ των υστέρων υποχρεούται να ανακαλέσει, δημιουργεί στον πολίτη ή τον επαγγελματία άμεση περιουσιακή ζημία. Αυτή η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ διοικητικής παρανομίας και ζημίας ενεργοποιεί πλέον ευθέως την αστική ευθύνη του κράτους και των δήμων.
- Δημοσιονομικές αναταράξεις για τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης
Οι συνέπειες της συγκεκριμένης απόφασης αναμένεται να είναι βαθιές. Εκατοντάδες ακίνητα στην ελληνική επικράτεια, ιδιαίτερα στην Αττική και σε αναπτυσσόμενες αστικές ζώνες, βρίσκονται επί δεκαετίες εγκλωβισμένα σε καθεστώς εκκρεμούς οριοθέτησης ρεμάτων.
Οι Δήμοι και οι Περιφέρειες βρίσκονται πλέον εκτεθειμένοι σε μαζικές αγωγές αποζημιώσεων από κατασκευαστικές εταιρείες και ιδιώτες που είδαν τις οικοδομές τους να παγώνουν μετά από ακυρωτικές αποφάσεις. Η δημοσιονομική πίεση που διαφαίνεται στους προϋπολογισμούς των ΟΤΑ καθιστά την οριστική έκδοση προεδρικών διαταγμάτων οριοθέτησης άμεση και αδιαπραγμάτευτη θεσμική προτεραιότητα.
——————-
Η απόφαση ΤΟΥ ΣτΕ Α´ 1177, 1281/2026
ΣτΕ Α´ 1177, 1281/2026
Πρόεδρος: Τ. Κόμβουου, Σύμβουλος Επικρατείας
Εισηγητής: Ε. Τζιράκη, Πάρεδρος
– Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 105-106 Εισ.Ν.Α.Κ., 24 παρ. 1 Συντ., 6 του ν. 880/1979, 26 του ν. 1577/1985 και 6 παρ. 2 του Κτιριοδομικού Κανονισμού συνάγονται τα ακόλουθα: Από παράβαση εκ μέρους οργάνων του Δημοσίου ή ν.π.δ.δ. διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας που θεσπίζουν γενικώς τους όρους και τις προϋποθέσεις ανέγερσης των οικοδομών και κατά τούτο εξυπηρετούν το γενικό συμφέρον -διότι αποσκοπούν προεχόντως στην ασφαλή και κατά τις απαιτήσεις της υγιεινής δόμηση αυτών επ’ ωφελεία όχι μόνον του οικοδομούντος αλλά και των ενοίκων και των περιοίκων αυτών, καθώς και των επισκεπτών και των περαστικών- αλλά παραλλήλως αποσκοπούν και στην προστασία ατομικών δικαιώματος (ή ατομικών δικαιωμάτων) ή συμφέροντος (ή συμφερόντων) ιδιωτών και, ειδικότερα, παρέχουν σε κάθε ενδιαφερόμενο το δικαίωμα να λάβει άδεια οικοδομής υπό τις προϋποθέσεις και τους όρους που τάσσουν οι διατάξεις αυτές, μπορεί να στοιχειοθετηθεί, συντρεχουσών και των λοιπών προϋποθέσεων εφαρμογής των άρ. 105-106 Εισ.Ν.Α.Κ., ευθύνη του Δημοσίου ή ν.π.δ.δ. προς αποζημίωση για την αποκατάσταση ζημίας που προκαλείται από παράνομες πράξεις ή ενέργειες ή παραλείψεις των πολεοδομικών οργάνων τους. Επομένως, από τη χορήγηση (εκ μέρους των αρμόδιων πολεοδομικών οργάνων του Δημοσίου ή ν.π.δ.δ.) παράνομης άδειας ανέγερσης οικοδομής επί οικοπέδου σε παραρεμάτια εντός ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή λόγω έκδοσής της κατά παράβαση των διατάξεων του άρ. 6 του ν. 880/1979, μολονότι δηλαδή δεν έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος, αλλά μόνον προσωρινή οριοθέτηση με παράνομη πράξη της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής που εκδόθηκε με βάση τις εκτός νομοθετικής εξουσιοδότησης (άρ. 26 Γ.Ο.Κ./1985) διατάξεις της παρ. 2 άρ. 6 του Κτιριοδομικού Κανονισμού (ΥΑ 3046/304/30.1.1989), μπορεί να θεμελιωθεί, συντρεχουσών και των λοιπών προϋποθέσεων των άρ. 105-106 Εισ.Ν.Α.Κ., ευθύνη του Δημοσίου ή του ν.π.δ.δ. προς αποζημίωση του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας ή/και ιδιοκτήτη ή συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Το ίδιο ισχύει και προκειμένου για παράνομη πράξη προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης ιδιοκτησιών σε παραρεμάτια περιοχή εντός ρυμοτομικού σχεδίου ως εκ του ότι εκδόθηκε χωρίς να έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Και τούτο, διότι οι διατάξεις του άρ. 6 του ν. 880/1979, κατά την έννοια των οποίων η τακτοποίηση των παραρεμάτιων ιδιοκτησιών, καθώς και η δόμηση σε παραρεμάτια εντός ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή επιτρέπεται μόνον εφόσον έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος, εξυπηρετούν μεν το γενικό συμφέρον, στο οποίο εντάσσεται και η κατά το άρ. 24 παρ. 1 Συντ. προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, ουσιώδες στοιχείο του οποίου αποτελούν τα ρέματα· παραλλήλως όμως οι διατάξεις αυτές αποσκοπούν στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων ή συμφερόντων των ιδιωτών, διότι επιτρέπουν την έκδοση πράξης εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης, καθώς και άδειας ανέγερσης οικοδομικής σε παραρεμάτιο ακίνητο υπό την προϋπόθεση ότι έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος κατ’ εφαρμογή των διατάξεων αυτών και, ειδικότερα όσον αφορά την οικοδομική άδεια, συντρέχουν οι όροι και προϋποθέσεις δόμησης που τάσσουν οι οικείες πολεοδομικές διατάξεις.
Ενόψει των ανωτέρω:
– [Σ.τ.Ε. 1177/2026] Μη νομίμως έκρινε το διοικητικό εφετείο ότι δεν στοιχειοθετείται ευθύνη του αναιρεσίβλητου Δήμου προς αποζημίωση των αναιρεσειουσών εταιρειών κατά τα άρ. 105-106 Εισ.Ν.Α.Κ., διότι οι διατάξεις του άρ. 6 του ν. 880/1979, κατά παράβαση των οποίων (όπως δέχθηκε) εκδόθηκε η επίμαχη οικοδομική άδεια, στην παρανομία της οποίας οι αναιρεσείουσες [οι οποίες διαδοχικώς είχαν την ιδιότητα του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας και του εργολάβου για την ανέγερση οικοδομών με το σύστημα της αντιπαροχής στο ακίνητο για το οποίο εκδόθηκε η άδεια αυτή] είχαν θεμελιώσει την αξίωσή τους προς αποζημίωση, έχουν θεσπιστεί αποκλειστικώς για την εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος. [Δεκτή η αίτηση αναίρεσης. Αναιρείται η 1770/2017 απόφαση του ΔΕφΠειρ]
– [Σ.τ.Ε. 1281/2026] Μη νομίμως έκρινε το διοικητικό εφετείο ότι α) δεν στοιχειοθετείται ευθύνη των αναιρεσιβλήτων (Ελληνικό Δημόσιο, Περιφέρεια, Δήμος), κατά τα άρ. 105-106 Εισ.Ν.Α.Κ., με τη σκέψη ότι οι διατάξεις του άρ. 6 του ν. 880/1979, κατά παράβαση των οποίων εκδόθηκαν πράξη προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας, καθώς και οικοδομική άδεια σε σχέση με παραρεμάτιο ακίνητο, στην παρανομία των οποίων, μεταξύ άλλων, η αναιρεσείουσα (συνιδιοκτήτρια του ακινήτου) είχε θεμελιώσει την αξίωσή της προς αποζημίωση, έχουν θεσπιστεί αποκλειστικώς για την εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος και β) ήταν αλυσιτελής η έρευνα του λόγου έφεσης της αναιρεσείουσας περί παράνομης παράλειψης της Διοίκησης να ολοκληρώσει, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρ. 6 του ν. 880/1979 και κατόπιν ακυρωτικής απόφασης του Σ.τ.Ε., τη διαδικασία οριστικής οριοθέτησης του επίμαχου ρέματος, η οποία θα κατέληγε στην έκδοση π.δ/τος οριοθέτησης του ρέματος στο σύνολό του. [Δεκτή η αίτηση αναίρεσης. Αναιρείται η 2038/2019 απόφαση του ΔΕφΠειρ]
—————-
Συνολικά…
Η νομολογιακή εξέλιξη που σηματοδοτούν οι αποφάσεις 1177/2026 και 1281/2026 του Συμβουλίου της Επικρατείας επαναφέρει την ισορροπία ανάμεσα στην επιβεβλημένη περιβαλλοντική προστασία και την ασφάλεια δικαίου στις συναλλαγές. Για δεκαετίες, η διοικητική αδράνεια και οι πρόχειρες νομοθετικές εξουσιοδοτήσεις επέτρεπαν την έκδοση αδειών χωρίς πλήρη οριοθέτηση των ρεμάτων, μετακυλίοντας το οικονομικό ρίσκο αποκλειστικά στις πλάτες των πολιτών και των κατασκευαστών που εμπιστεύονταν τις πράξεις της διοίκησης.
Πλέον, το ΣτΕ καθιστά σαφές ότι η θεσμική ανεπάρκεια και οι πολεοδομικές παραλείψεις έχουν μετρήσιμο οικονομικό κόστος για τα αρμόδια όργανα. Οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και το Δημόσιο καλούνται όχι απλώς να αντιμετωπίσουν σοβαρές αγωγές αποζημιώσεων, αλλά πρωτίστως να επιταχύνουν τον συνολικό χωρικό σχεδιασμό. Η ταχεία και οριστική διευθέτηση και οριοθέτηση του υδρογραφικού δικτύου της χώρας παύει να είναι μια θεωρητική οικολογική επιταγή και καθίσταται άμεση ανάγκη δημοσιονομικής επιβίωσης της αυτοδιοίκησης και ουσιαστικής προστασίας της ιδιωτικής περιουσίας.
———–
Πηγές:
- Συμβούλιο της Επικρατείας (Α’ Τμήμα), Αποφάσεις 1177/2026 και 1281/2026 (Πρόεδρος: Τ. Κόμβου, Εισηγητής: Ε. Τζιράκη).
- Εισαγωγικός Νόμος Αστικού Κώδικα (Εισ.Ν.Α.Κ.), Άρθρα 105-106 (Αστική ευθύνη Δημοσίου και νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου).
- Νόμος 880/1979, Άρθρο 6 περί ρυμοτομικών ρυθμίσεων και οριοθέτησης ρεμάτων.
- Σύνταγμα της Ελλάδας, Άρθρο 24 (Προστασία φυσικού περιβάλλοντος).
