Σύνοψη
- Ο νόμος 5314/2026 αντικαθιστά από την 1η Ιανουαρίου 2027 τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) με το ενιαίο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο υπολογίζεται βάσει αντικειμενικής αξίας, τιμής ζώνης και παλαιότητας, με αρχικό συντελεστή από 0,30‰ έως 0,70‰.
- Ενεργοποιείται ειδική ρήτρα ασφαλείας υπέρ των ΟΤΑ που επιτρέπει την υπέρβαση του ανώτατου συντελεστή 0,70‰, με ρητό στόχο τη διασφάλιση εισπράξεων τουλάχιστον στο 95% των εσόδων του οικονομικού έτους 2025.
- Το άρθρο 389 του Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης θεσμοθετεί μειώσεις έως 80% ή πλήρεις ελαφρύνσεις στα ανταποδοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού για πολύτεκνους, τρίτεκνους, μονογονεϊκές οικογένειες και ΑμεΑ, πρακτική που ήδη εφαρμόζουν πρωτοπόροι δήμοι.
- Η ΚΕΔΕ εκφράζει έντονο προβληματισμό εκτιμώντας ότι το 60% έως 70% των δήμων της χώρας κινδυνεύει με άμεση απώλεια πόρων, ζητώντας παράλληλα συγκριτική μελέτη από την ΕΕΤΑΑ για τη δημοσιονομική βιωσιμότητα των τοπικών αρχών.
————–
Αναλυτικά…
Η αρχιτεκτονική της νέας μεταρρύθμισης
Σε τροχιά ριζικού ανασχηματισμού εισέρχεται το πλαίσιο εσόδων της πρωτοβάθμιας Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Ο πρόσφατος νόμος 5314/2026 σηματοδοτεί τη μεγαλύτερη παρέμβαση των τελευταίων δεκαετιών στη φορολογία των ακινήτων σε τοπικό επίπεδο, εγκαθιδρύοντας ένα νέο τοπίο από την 1η Ιανουαρίου 2027.
Στον πυρήνα της νομοθετικής πρωτοβουλίας βρίσκεται η οριστική κατάργηση δύο ιστορικών επιβαρύνσεων: του Φόρου Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) και του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Στη θέση τους συγκροτείται ένας ενιαίος μηχανισμός, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), ενταγμένο στις διατάξεις του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
Η μετάβαση αυτή φιλοδοξεί να εξορθολογίσει τον τρόπο υπολογισμού των τοπικών εισφορών, εγκαταλείποντας αποσπασματικά σχήματα δεκαετιών και εισάγοντας ένα πιο ομοιόμορφο μοντέλο αποτίμησης.
- Πώς υπολογίζεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης
Σε αντίθεση με τα παλαιότερα γραμμικά τέλη, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης συνδέεται άμεσα με την πραγματική και φορολογητέα αξία του ακινήτου. Για τη διαμόρφωση της βάσης υπολογισμού λαμβάνονται υπόψη η τιμή ζώνης, η συνολική επιφάνεια, καθώς και ο συντελεστής παλαιότητας του κτίσματος.
Η ευθύνη για τον καθορισμό του ύψους της επιβάρυνσης παραμένει στα Δημοτικά Συμβούλια, τα οποία αποκτούν αποφασιστικό ρόλο. Ο συντελεστής εκκινεί κανονιστικά από ένα εύρος μεταξύ 0,30‰ και 0,70‰, με πρόβλεψη για κλιμάκωση ή διαφοροποίηση ανά δημοτική ενότητα.
Υπόχρεος καταβολής του νέου τέλους καθίσταται πρωτίστως ο κύριος του ακινήτου, ενώ για τις περιπτώσεις επικαρπίας ή ειδικής νομής προβλέπονται αντίστοιχες προσαρμογές. Συνεπώς, η τελική οικονομική επίπτωση δεν θα είναι ενιαία, αλλά θα εξαρτηθεί από τη γεωγραφική ζώνη και την αξία κάθε περιουσίας.
- Η δημοσιονομική ρήτρα και ο κίνδυνος ελλειμμάτων
Η αντικατάσταση των δύο παλαιών τελών δεν εγγυάται αυτομάτως γενική μείωση των λογαριασμών. Αντιθέτως, ο νομοθέτης εισήγαγε μια κρίσιμη δικλείδα ασφαλείας: εφόσον διαπιστωθεί κίνδυνος υστέρησης εσόδων, ο δήμος δύναται να αναπροσαρμόσει τον συντελεστή άνω του ανώτατου ορίου του 0,70‰, ώστε να καλύψει τουλάχιστον το 95% των εισπράξεων του 2025.
Η παράμετρος αυτή έχει προκαλέσει έντονο προβληματισμό στην Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ). Σύμφωνα με τις επίσημες εκτιμήσεις του συλλογικού οργάνου της Αυτοδιοίκησης, ποσοστό μεταξύ 60% και 70% των δήμων ενδέχεται να καταγράψει καθαρή απώλεια πόρων εξαιτίας του νέου μηχανισμού.
Ιδιαίτερη ανησυχία εκφράζεται για περιοχές που φιλοξενούν ειδικές υποδομές μεγάλης κλίμακας, όπως αερολιμένες, λιμενικές εγκαταστάσεις ή πανεπιστημιακά συγκροτήματα. Για τον λόγο αυτό, η ΚΕΔΕ ζητά τη διεξαγωγή εκτενούς συγκριτικής μελέτης μέσω της ΕΕΤΑΑ, προκειμένου να χαρτογραφηθούν με σαφήνεια οι δημοσιονομικές συνέπειες.
- Ανταποδοτικά τέλη και κοινωνικό δίχτυ προστασίας
Σημαντικό κεφάλαιο των αλλαγών αποτελεί ο σαφής διαχωρισμός του ΤΤΑ από τα ανταποδοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού. Τα τελευταία παραμένουν αυστηρά δεσμευμένα για την παροχή των αντίστοιχων υπηρεσιών και απαγορεύεται να καλύψουν αλλότριες δημοτικές ανάγκες, εκτός από προσωρινές ταμειακές διευκολύνσεις με ορίζοντα επιστροφής την πενταετία.
Την ίδια στιγμή, το άρθρο 389 του Κώδικα ενισχύει την κοινωνική φαρέτρα των δήμων. Παρέχεται η θεσμική ευχέρεια εφαρμογής γενναίων εκπτώσεων έως και 80%, ή ακόμη και πλήρους απαλλαγής, σε ομάδες πολιτών με τεκμηριωμένη οικονομική αδυναμία, πολύτεκνες ή μονογονεϊκές οικογένειες και άτομα με αναπηρία.
Αρκετοί δήμοι έχουν ήδη εφαρμόσει ανάλογα μέτρα στην πράξη. Ο Δήμος Ελασσόνας έχει θεσπίσει πλήρη απαλλαγή για νοικοκυριά με εισόδημα έως 35.000 ευρώ, ο Δήμος Αθηναίων διατηρεί σταθερούς συντελεστές εισάγοντας πρόσθετες ελαφρύνσεις για νέες μητέρες το 2026, ενώ ο Δήμος Ηρακλείου υλοποιεί διευρυμένο πακέτο για φοιτητές και ευάλωτους.
Επισημαίνεται ωστόσο ότι οι κοινωνικές απαλλαγές στα ανταποδοτικά τέλη δεν συνεπάγονται αυτόματη διαγραφή και του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης, καθώς πρόκειται για δύο διακριτές κατηγορίες που απαιτούν ξεχωριστές αποφάσεις των οικείων δημοτικών συμβουλίων.
Συνολικά…
Η εισαγωγή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης αποτελεί κρίσιμο σταυροδρόμι για την ελληνική Τοπική Αυτοδιοίκηση. Από τη μία πλευρά, ο εκσυγχρονισμός του υπολογισμού με βάση την πραγματική αξία του ακινήτου και η δυνατότητα γενναίων κοινωνικών εκπτώσεων αποτελούν θετικά βήματα κοινωνικής δικαιοσύνης. Από την άλλη, η αγωνία της ΚΕΔΕ για την οικονομική βιωσιμότητα των ΟΤΑ δεν είναι αμελητέα. Η επιτυχία της μεταρρύθμισης του 2027 θα κριθεί στην ισορροπία: οι δήμοι καλούνται να διατηρήσουν τις υπηρεσίες τους λειτουργικές χωρίς να μετακυλίσουν υπέρμετρα βάρη στη μέση ιδιοκτησία, αξιοποιώντας μεθοδικά τις ρήτρες ασφαλείας και τα εργαλεία κοινωνικής πρόνοιας.
————-
Πηγές:
- Νόμος 5314/2026 (Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης) – Άρθρο 389.
- Τοποθετήσεις και ανακοινώσεις Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) / Ελληνικής Εταιρείας Τοπικής Ανάπτυξης και Αυτοδιοίκησης (ΕΕΤΑΑ).
- Αποφάσεις και στοιχεία κοινωνικής πολιτικής των Δήμων Αθηναίων, Ελασσόνας και Ηρακλείου.
