Σύνοψη: Η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) σηματοδοτεί μια νέα εποχή στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, επηρεάζοντας τόσο τους ιδιώτες όσο και τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης. Οι πρώτες εκτιμήσεις δείχνουν ότι περισσότερα από 120.000 δημοτικά ακίνητα παραμένουν εκτός της φορολογικής εικόνας της ΑΑΔΕ, ενώ σημαντικές ασυμφωνίες εντοπίζονται και στα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου. Το νέο ψηφιακό σύστημα θα συγκεντρώσει δεδομένα από πολλαπλές δημόσιες βάσεις, επιτρέποντας εκτεταμένες διασταυρώσεις και ελέγχους. Παράλληλα, ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης αυστηροποιεί τις υποχρεώσεις των δήμων για την καταγραφή, προστασία και αξιοποίηση της περιουσίας τους. Ωστόσο, παραμένουν ανοικτά ζητήματα σχετικά με πιθανές αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις, μεταβιβάσεις ακινήτων και διοικητικά πρόστιμα, για τα οποία αναμένονται επίσημες διευκρινίσεις.
—————–
Αναλυτικά…
ΜΙΔΑ: Στο φως 120.000 «αόρατα» δημοτικά ακίνητα και οι μεγάλες εκκρεμότητες των δήμων
Η έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις στον ψηφιακό μετασχηματισμό της δημόσιας διοίκησης και της φορολογικής διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας. Αν και η δημόσια συζήτηση επικεντρώνεται κυρίως στις υποχρεώσεις των ιδιωτών ιδιοκτητών, εξίσου κρίσιμες αποδεικνύονται οι επιπτώσεις για τους δήμους, οι οποίοι καλούνται να αντιμετωπίσουν διαχρονικές ελλείψεις στην καταγραφή και διαχείριση της δημοτικής περιουσίας.
Οι διαθέσιμες εκτιμήσεις είναι αποκαλυπτικές. Από περίπου 195.000 μοναδικά δημοτικά ακίνητα που εμφανίζονται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, περισσότερα από 120.000 εκτιμάται ότι δεν έχουν δηλωθεί στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι ένα μεγάλο μέρος της δημοτικής περιουσίας παραμένει ουσιαστικά εκτός της φορολογικής εικόνας του κράτους, δημιουργώντας ένα σύνθετο πλέγμα διοικητικών, οικονομικών και αναπτυξιακών προβλημάτων.
Το ΜΙΔΑ φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως ο ενιαίος ψηφιακός φάκελος όλων των ακινήτων της χώρας, συγκεντρώνοντας στοιχεία που μέχρι σήμερα βρίσκονταν κατακερματισμένα σε διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες. Η ενοποίηση δεδομένων από την ΑΑΔΕ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, τον ΔΕΔΔΗΕ, τις δηλώσεις μισθώσεων και άλλες κρατικές βάσεις δημιουργεί, για πρώτη φορά, ένα ολοκληρωμένο πληροφοριακό περιβάλλον που επιτρέπει άμεσες διασταυρώσεις και αποτελεσματικότερους ελέγχους.
Η πραγματική εικόνα της δημοτικής περιουσίας
Η εικόνα που προκύπτει από αναλύσεις της αγοράς ακινήτων και ειδικότερα από τη μελέτη της BluPeak Estate Analytics καταδεικνύει ότι οι ελλείψεις δεν περιορίζονται μόνο στις φορολογικές δηλώσεις.
Σε 56 από τους συνολικά 332 δήμους της χώρας δεν εμφανίζεται πλήρης καταγραφή των εγγραφών στο Κτηματολόγιο, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις καταγράφονται μηδενικές εγγραφές με Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Παράλληλα, παρατηρούνται έντονες αποκλίσεις μεταξύ των στοιχείων που διαθέτουν οι δήμοι, το Κτηματολόγιο και η ΑΑΔΕ.
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου δήμοι διαθέτουν χιλιάδες καταχωρισμένα δικαιώματα στο Κτηματολόγιο αλλά ελάχιστα ακίνητα δηλωμένα στο Ε9. Αντίθετα, σε άλλους δήμους η εικόνα εμφανίζεται αντιστραμμένη, γεγονός που αναδεικνύει την έλλειψη ενιαίου συστήματος καταγραφής.
Πρόσθετο πρόβλημα αποτελεί η λειτουργία πολλαπλών και ασύνδετων βάσεων δεδομένων μέσα στις ίδιες τις δημοτικές υπηρεσίες. Οικονομικές υπηρεσίες, τεχνικές υπηρεσίες, νομικά τμήματα και κτηματολογικά γραφεία συχνά διαχειρίζονται διαφορετικά στοιχεία για τα ίδια ακίνητα, χωρίς κοινή ψηφιακή υποδομή.
Γιατί η καταγραφή είναι κρίσιμη
Η ορθή αποτύπωση της δημοτικής περιουσίας δεν αποτελεί απλώς μια διοικητική υποχρέωση. Επηρεάζει άμεσα τη δυνατότητα των δήμων να αξιοποιήσουν την περιουσία τους προς όφελος των τοπικών κοινωνιών.
Ακίνητα που δεν έχουν καταγραφεί σωστά δυσκολεύονται να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά προγράμματα του ΕΣΠΑ ή άλλων ευρωπαϊκών χρηματοδοτήσεων, να ανακαινιστούν, να αναβαθμιστούν ενεργειακά ή να αξιοποιηθούν μέσω μισθώσεων, παραχωρήσεων ή επενδυτικών συνεργασιών.
Επιπλέον, η ελλιπής φορολογική καταχώριση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα ακόμη και στην έκδοση φορολογικών παραστατικών ή στην είσπραξη μισθωμάτων, ενώ σε περιπτώσεις εκπρόθεσμης δήλωσης ενδέχεται να προκύψουν και διοικητικές κυρώσεις.
Η μελέτη της BluPeak Estate Analytics αποτυπώνει με σαφήνεια το μέγεθος του προβλήματος. Μόλις το 25% των δημοτικών ακινήτων θεωρείται άμεσα αξιοποιήσιμο. Το 40% απαιτεί προηγούμενη τεχνική, νομική ή διοικητική ωρίμανση, ενώ το υπόλοιπο 35% παρουσιάζει τόσο σοβαρές εκκρεμότητες ή περιορισμούς ώστε η αξιοποίησή του καθίσταται σήμερα πρακτικά αδύνατη.
Οι δήμοι με τις περισσότερες καταγραφές
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι μεγαλύτεροι αριθμοί δημοτικών εγγραφών εμφανίζονται στους Δήμους Γρεβενών, Μετεώρων, Κιλκίς, Αγρινίου και Τρικκαίων.
Οι υψηλές καταγραφές δεν συνδέονται απαραίτητα με μεγαλύτερη οικονομική αξία περιουσίας, αλλά κυρίως με τη μεγάλη έκταση αγροτεμαχίων και δημοτικών εκτάσεων που διαθέτουν οι συγκεκριμένοι δήμοι.
Συνολικά, 126 δήμοι εμφανίζουν περισσότερες από 1.000 εγγραφές στο Κτηματολόγιο, ενώ 54 ξεπερνούν τις 2.500 εγγραφές, γεγονός που αναδεικνύει το μέγεθος της διαχείρισης που απαιτείται.
Νέες υποχρεώσεις με τον Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης
Η εφαρμογή του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης ενισχύει ακόμη περισσότερο τη σημασία της πλήρους καταγραφής της δημοτικής περιουσίας.
Τα άρθρα 546 και 547 καθιστούν υποχρεωτική την πλήρη απογραφή όλων των κινητών και ακινήτων, την προστασία και επιμελή διαχείρισή τους, καθώς και την κατάρτιση ολοκληρωμένου προγράμματος αξιοποίησης με γνώμονα τη χρηστή διοίκηση και τη βέλτιστη οικονομική απόδοση.
Η συμμόρφωση πλέον δεν αποτελεί επιλογή, αλλά θεσμική υποχρέωση, με αυξημένη λογοδοσία για τις δημοτικές αρχές.
Τι αλλάζει για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες
Το ΜΙΔΑ αφορά και περισσότερους από επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα κληθούν να επιβεβαιώσουν τα στοιχεία της περιουσίας τους.
Για κάθε ακίνητο θα δημιουργηθεί ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος που θα περιλαμβάνει το είδος, την επιφάνεια, τη γεωγραφική θέση, τον όροφο, την κατάσταση ηλεκτροδότησης, τη χρήση, τον ΑΤΑΚ, τον ΚΑΕΚ, καθώς και πληροφορίες για το αν είναι κενό, μισθωμένο ή παραχωρημένο.
Η συγκέντρωση αυτών των πληροφοριών επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να εντοπίζει αποκλίσεις στα τετραγωνικά, στα ποσοστά συνιδιοκτησίας, στη χρήση των ακινήτων και στα δηλωμένα εισοδήματα από μισθώσεις, βελτιώνοντας σημαντικά την αποτελεσματικότητα των φορολογικών ελέγχων.
Παράλληλα, το πρώτο στάδιο εφαρμογής του συστήματος επεκτείνεται και στις αγροτικές εκτάσεις, μέσω διασταυρώσεων με το ΟΣΔΕ και το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή καταβολή των αγροτικών ενισχύσεων.
Τα ανοικτά ζητήματα
Παρά τον εκτεταμένο σχεδιασμό του έργου, παραμένουν αρκετές εκκρεμότητες που απασχολούν ιδιοκτήτες και φορείς της αγοράς.
Ένα από τα βασικά ερωτήματα αφορά το ενδεχόμενο αναδρομικών φορολογικών επιβαρύνσεων. Αν και η νομοθεσία προβλέπει εφαρμογή των νέων χρεώσεων από το 2027, δεν έχει αποσαφηνιστεί πλήρως αν οι διορθώσεις που θα πραγματοποιηθούν μέσω του ΜΙΔΑ μπορεί να οδηγήσουν σε ελέγχους προηγούμενων ετών, στο πλαίσιο των γενικών προθεσμιών φορολογικού ελέγχου.
Εξίσου σημαντικό παραμένει το ζήτημα των μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς δεν έχει διευκρινιστεί εάν αποκλίσεις στα στοιχεία ενός ακινήτου θα απαιτούν προηγούμενη διόρθωση όλων των σχετικών δηλώσεων πριν από την έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.
Επιπλέον, από την 1η Νοεμβρίου 2026 προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ για περιπτώσεις μη ενημέρωσης του ΜΙΔΑ σχετικά με νέες μισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις, ενώ αναμένονται διευκρινίσεις για τον τρόπο αντιμετώπισης παλαιότερων συμβάσεων που ενδέχεται να χρειαστούν τροποποιήσεις.
Συνολικά…
Η λειτουργία του ΜΙΔΑ δεν αποτελεί απλώς ακόμη μία ψηφιακή εφαρμογή της δημόσιας διοίκησης. Συνιστά μια συνολική αναδιοργάνωση του τρόπου με τον οποίο το κράτος, οι δήμοι και οι πολίτες διαχειρίζονται την ακίνητη περιουσία. Η αποκάλυψη ότι περισσότερα από 120.000 δημοτικά ακίνητα παραμένουν εκτός της φορολογικής εικόνας αναδεικνύει διαχρονικές αδυναμίες στη δημόσια διοίκηση, αλλά και σημαντικές αναπτυξιακές ευκαιρίες που παρέμεναν ανεκμετάλλευτες. Η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από την ποιότητα των διασταυρώσεων, την έγκαιρη διόρθωση των στοιχείων, την υποστήριξη των δήμων στην ψηφιακή προσαρμογή και τις σαφείς οδηγίες της Πολιτείας για ζητήματα όπως οι αναδρομικοί έλεγχοι και οι μεταβιβάσεις. Εφόσον εφαρμοστεί αποτελεσματικά, το ΜΙΔΑ μπορεί να αποτελέσει σημείο καμπής για τη διαφάνεια, τη χρηστή διαχείριση της δημόσιας περιουσίας και την καλύτερη αξιοποίηση των ακινήτων προς όφελος της οικονομίας και των τοπικών κοινωνιών.
